AGEVOLAZIONI FISCALI PRIMA CASA

AGEVOLAZIONI FISCALI PRIMA CASA

BONUS PRIMA CASA

E’ una agevolazione consente di pagare le imposte sul rogito in misura notevolmente ridotta in presenza di determinate condizioni:

• non bisogna essere proprietari (neanche per una semplice quota o in comunione dei beni) di altri immobili adibiti ad abitazione nello stesso Comune ove si trova l’immobile da comprare. In caso contrario, l’immobile precedente deve essere venduto o donato prima della firma dell’atto notarile relativo al nuovo acquisto (quindi è possibile farlo dopo la stipula del compromesso);
• non bisogna essere proprietari (neanche per una semplice quota o in comunione dei beni) di altri immobili adibiti ad abitazione, ovunque essi situati in Italia, acquistati in precedenza con il bonus prima casa. In caso contrario, l’immobile precedente deve essere venduto o donato entro i 12 mesi successivi dall’atto notarile relativo al nuovo acquisto;
• occorre spostare la residenza nel Comune (e non necessariamente all’indirizzo specifico) ove si trova il nuovo immobile da acquistare. Si ha tempo fino a 18 mesi dal rogito per farlo. Non è consentito alcun ritardo salvo vi sia un giustificato motivo non dipendente da colpa del proprietario (ad esempio è stato ritenuto non rilevante il ritardo nei lavori di ristrutturazione dell’appartamento). In alternativa alla residenza, è possibile usufruire dell’agevolazione prima casa se l’immobile acquistato si trova nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa o di studio;
• il nuovo immobile non deve essere di lusso. In pratica esso deve essere accatastato in una delle seguenti categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Per ottenere il bonus prima casa il requisito della residenza è imprescindibile. Tuttavia è sufficiente che l’acquirente sia residente nel Comune e non anche all’indirizzo ove è ubicato l’immobile appena comprato. Quindi l’acquirente potrebbe usufruire del bonus prima casa anche se decidesse di dare in affitto la casa nuova e di andare a vivere in un’altra abitazione, purché situata nello stesso Comune.

La legge si limita a richiedere il presupposto della residenza nel Comune ove si acquista il nuovo immobile al momento del rogito (ossia della firma dell’atto notarile di acquisto) o, al massimo, entro i 18 mesi successivi.

La legge non precisa quanto tempo minimo bisogna mantenere la residenza in tale Comune, né se si può cambiare residenza senza perdere le agevolazioni fiscali sulla prima casa. Sul punto non ci sono neppure precisazioni dell’Agenzia delle Entrate, né norme di interpretazione autentica, né sentenze che dicano come comportarsi.

Nell’assoluto silenzio normativo e giurisprudenziale si può ritenere che il mantenimento della residenza nel nuovo immobile non sia condizione necessaria per mantenere il bonus prima casa. Dunque, il contribuente, decorsi almeno i 18 mesi dal nuovo acquisto, potrebbe in un successivo momento spostare la propria residenza altrove. Solo per fini precauzionali sarebbe opportuno attendere quanto meno il triennio di decadenza per l’accertamento fiscale e, quindi, cambiare residenza dal quarto anno in poi dopo l’acquisto.

Detrazioni interessi passivi sul mutuo per l’acquisto della prima casa

La seconda agevolazione fiscale prevista sull’abitazione è la detrazione del 19% sugli interessi dovuti alla banca per le rate del mutuo. 

Ogni rata del mutuo è composta, in parte, da una quota del capitale ottenuto in prestito – che viene restituita così gradatamente – e, in altra parte, dagli interessi prestabiliti nel contratto. Nel caso in cui il mutuo sia rivolto all’acquisto della prima casa, il 19% della somma che l’acquirente versa a titoli di interessi, può essere detratto dalle tasse. La detrazione non opera più superati 4.000 euro di interessi. Quindi il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi dal sostenimento di questi oneri è pari a 760 euro (19% di 4.000 euro).

Per ottenere questa seconda agevolazione fiscale, sono necessari tutti i presupposti che si sono elencati per il cd. Bonus prima casa e in particolare, spostare la residenza nel Comune ove si trova la casa da acquistare entro 18 mesi dal rogito o, in alternativa, avere ivi situata la sede del proprio lavoro.

Esenzione e Tasi sull’abitazione principale

Un’altra agevolazione fiscale collegata alla proprietà di un immobile è l’esenzione da Imu e Tasi. In questo caso però la legge non parla di “prima casa” ma di abitazione principale. Il concetto è completamente diverso. 

Per non pagare l’Imu e la Tasi sono necessari due differenti presupposti: 

1. la residenza all’interno dell’immobile acquistato (quindi, in tal caso, non basta fissare la residenza all’interno dello stesso Comune ma è necessario che essa coincida proprio con l’indirizzo del nuovo immobile);
2. la contestuale dimora abituale dell’acquirente e della sua famiglia. In pratica tutto il nucleo familiare deve vivere quotidianamente – o comunque per gran parte dell’anno – all’interno dell’immobile in questione.

La residenza è il dato formale: è quanto risulta nei registri dell’anagrafe. La dimora è invece il dato di fatto: è il luogo ove una persona vive prevalentemente. In ogni caso il nostro ordinamento non consente di stabilire residenze di comodo: la residenza dichiarata all’ufficio anagrafe deve essere dislocata necessariamente all’interno della propria dimora abituale, ossia dove si vive, si dorme e si cena per gran parte dell’anno. Come chiarito più volte dalla giurisprudenza (CTR Lombardia sent. n. 531/2019), la legge (Art. 13, comma 2 del dl 201/11) accorda le agevolazioni fiscali sulle imposte locali Imu e Tasi (non anche per la Tari) ai proprietari degli immobili in cui gli stessi proprietari oltre che essere residenti, siano anche dimoranti. Difatti, con il passaggio dall’Ici all’Imu i requisiti sono variati: per le agevolazioni per l’Imu e la Tasi, infatti, è richiesto il duplice requisito della dimora abituale e della residenza. Questo significa che, ai fini di questa agevolazione, può considerarsi solo abitazione principale quella in cui il possessore risieda anagraficamente e dimori abitualmente insieme ai suoi familiari. Quindi, chi ha la proprietà di una casa e successivamente stabilisce la residenza in un altro immobile senza abitarlo non può ottenere, per nessuno dei due immobili, le agevolazioni previste per l’abitazione principale. 

DIVIETO DI PIGNORAMENTO DELLA PRIMA CASA

L’ultima agevolazione collegata agli immobili di proprietà è il cosiddetto “divieto di pignoramento della prima casa”. In verità, nonostante comunemente si parli di “prima casa”, il beneficio è invece relativo all’abitazione principale. In pratica, chi ha debiti con l’Agente della Riscossione (che, per le imposte erariali, è l’Agenzia Entrate Riscossione) non subisce il pignoramento dell’abitazione a condizione che:

1)         sia proprietario di un solo immobile: la proprietà, anche solo per quote o in comunione, di un altro immobile, rende entrambi pignorabili;

• tale immobile sia adibito a civile abitazione;
  • in tale immobile sia fissata la residenza del contribuente;
  • l’immobile non deve essere di lusso ossia accatastato A/8 o A/9.

In presenza di tali condizioni solo l’Esattore non può pignorare la casa. Lo possono però fare i creditori privati come la banca o i fornitori.

Se manca anche uno solo di tali requisiti – si pensi al contribuente che, pur titolare di una sola casa, ha preferito darla in affitto – l’immobile è pignorabile da parte dell’Agenzia Entrate Riscossione. Tuttavia lo sarà solo se il debito per cartelle scadute e non pagate supera 120mila euro e il valore complessivo di tutti gli immobili intestati al contribuente è superiore a 120mila euro.