CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILI: COSA SUCCEDE IN CASO DI MANCATA REGISTRAZIONE

Secondo la legge n. 311 del 30.12.2004, ogni contratto di locazione che abbia ad oggetto un bene immobile o una porzione di esso deve essere registrato presso l’Agenzia delle entrate a pena di nullità. L’obbligo, pertanto, non riguarda solamente la locazione degli immobili urbani ad uso abitativo o di quelli ad uso commerciale, ma qualsiasi tipo di immobile; unica eccezione è rappresentata dalla locazione di durata inferiore a trenta giorni durante l’intero anno.

La registrazione del contratto deve avvenire entro trenta giorni dalla data di decorrenza; i moduli di registrazione vengono forniti dall’Agenzia delle entrate e possono essere reperiti direttamente sul sito dell’Agenzia stessa. Il pagamento dell’imposta può essere corrisposto esclusivamente per l’anno o per l’intero periodo di locazione.

A questo proposito, bisogna sottolineare che tra le condizioni stabilite dal contratto di locazione, una delle più importanti è senza dubbio la durata; quando il contratto viene prorogato, perciò, è necessario procedere anche al rinnovo della registrazione. Dopo aver effettuato il prolungamento della durata del contratto, quindi, è obbligatorio comunicare all’Agenzia delle entrate l’avvenuto rinnovo; anche in questo caso, l’imposta può essere pagata per l’annualità o per tutto il periodo di proroga.

Chi è tenuto alla registrazione del contratto di locazione? Il conduttore o il locatore? Secondo la legge di stabilità 2016, la registrazione spetta al proprietario di casa, il quale deve provvedere nel limite perentorio dei trenta giorni dalla firma del contratto. Il proprietario dovrà poi provvedere entro sessanta giorni alla comunicazione dell’avvenuta registrazione all’amministratore di condominio e al conduttore

Il locatore e il locatario devono corrispondere l’imposta di registro in parti uguali. La legge ammette una diversa pattuizione in modo che sia solo il proprietario di casa a farsi carico delle spese, ma non è ammesso l’accordo contrario.

COSA SUCCEDE SE NON SI REGISTRA IL CONTRATTO DI LOCAZIONE?

Come detto poc’anzi, un contratto di locazione non registrato è nullo di diritto; ciò comporta delle precisi e gravi conseguenze, le quali vanno a discapito del proprietario: ed infatti, i canoni pagati dal conduttore senza un valido contratto di locazione sono indebiti e, pertanto, vanno restituiti per intero all’inquilino. Ma non solo.

Se il contratto di locazione non è stato registrato, il proprietario non potrà nemmeno ricorrere in tribunale per ottenere lo sfratto. Così, se il conduttore non paga il fitto e non decide di andarsene spontaneamente, l’unica cosa che potrà fare il locatore sarà di intentare un giudizio ordinario di occupazione senza titolo (ossia senza contratto), più lungo e costoso di quello previsto dalla legge per lo sfratto.

Tirando le somme, non registrare un contratto di locazione comporta numerosi svantaggi, soprattutto per il proprietario, il quale non potrà pretendere nessun tipo di pagamento, né potrà procedere ad uno sfratto. Oltre a ciò, si aggiungono delle conseguenze fiscali di non poco conto.

CONSEGUENZE FISCALI DELLA MANCATA REGISTRAZIONE

Non registrare il contratto di locazione non comporta solamente gli svantaggi sopra menzionati, ma anche una situazione di irregolarità tributaria del proprietario.

L’omessa registrazione del contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro sono violazioni per le quali è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa.

In dettaglio:

• per l’omessa o tardiva registrazione del contratto è prevista una sanzione che va dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta;
• per l’occultamento, anche parziale, del canone, la sanzione va dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato;
• per il tardivo pagamento dell’imposta, invece, la sanzione è del  30% dell’imposta versata in ritardo